Аналитика рынка загородной недвижимости

Итоги III квартала на рынке загородной недвижимости

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на первичном рынке загородной недвижимости. Объем предложения увеличился на 2,9%. Средняя цена квадратного метра снизилась на 5,3%.

По данным «Метриум», в III квартале 2019 года на рынке загородной недвижимости Московского региона 1 экспонировалось 35 коттеджных поселков с общим объемом предложения 740 домовладений. По сравнению с прошлым кварталом совокупный объем увеличился на 2,9%, что обусловлено прежде всего поступлением в продажу нового поселка бизнес-класса на Новорижском направлении «Михалково Парк», а также выводом нового предложения в существующих комплексах.

Структура предложения распределена достаточно равномерно. Наибольшая доля зафиксирована на Рублево-Успенском направлении 26,4% (-2,43 п.п.). Примерно равные доли у Киевского 23,7% (-0,4 п.п.), Дмитровского 22,9% (+0,16 п.п) и Новорижского 22,3% (+2,82 п.п) направлений. Наименьший объем предложения отметился на Минском шоссе 4,7% (-0,14 п.п.).

Практически половина всего предложения локализовано в пределах 21-30 км от МКАД (52%, −0,4 п.п.). Более трети экспозиции — в границах 11-20 км (38%, −1,4 п.п.). Остальной объем распределен между двумя радиусами: до 10 км, где сосредоточено 7% рынка (+2,3 п.п.) и свыше 30 км, где сконцентрирована оставшаяся часть предложения (3%, −0,5 п.п.).

Распределение объема предложения по удаленности от МКАД (домовладения)

Более половины предложения экспонируется в элитных коттеджных поселках — 56,1%, (+0,4 п.п.). Четверть предложения реализуется в поселках комфорт-класса — 23,7% (-0,7 п.п.) Немногим меньше экспонируется в бизнес-классе — 20,2% (+0,2 п.п.).

Структура предложения по классам (домовладения)

В III квартале 2019 года средняя площадь домовладения составила 523,9 кв. м, подсчитали в «Метриум». За квартал ее размер сократился на 6,6%, что обусловлено в первую очередь стартом продаж в новом КП «Михалково Парк» с достаточно небольшими домами в экспозиции. Поселок расположен на Новорижском шоссе, где отметилось наибольшее снижение средней площади домовладения (-22%). На остальных направлениях существенного изменения средней площади зафиксировано не было.

Средняя площадь дома в зависимости от направления, кв. м

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена квадратного метра на рынке загородной недвижимости по итогам III квартала составила 129 795 руб. По сравнению с предыдущим кварталом это значение снизилось на 5,3%. Причиной послужила совокупность определенных факторов — за отчетный период рынок загородной недвижимости пополнился пулом нового предложения по ценам ниже рыночных, также на снижение средней цены предложения повлияла и коррекция курса доллара (часть лотов экспонируется в валюте). Отрицательная динамика зафиксирована на Рублево-Успенском (-12,1%) и Новорижском (-5,9%) направлениях. Рост средневзвешенной цены отмечен на Дмитровском (+1,9%), Минском (+3,2%) и Киевском (+6,4%) шоссе.

Средняя цена кв. м домовладения в зависимости от направления, руб.

Уменьшение средней площади домовладений в совокупности с уменьшением средней цены привели к корректировке показателя средней стоимости. Средний бюджет домовладения составил 68,1 млн руб., что ниже показателя II квартала на 9,8%. Снижение также наблюдается на Новорижском (-24,2%) и Рублево-Успенском (-8,1%) шоссе. На Минском (+3,2%), Дмитровском (+1,5%) и Киевском (+6%) направлениях напротив наблюдается рост среднего бюджета.

Средняя стоимость домовладения в зависимости от направления, млн руб.

Основные тенденции

«В III квартале 2019 года на первичном рынке загородной недвижимости Московского региона 2 наблюдалась некоторое оживление — в реализацию поступил один коттеджный поселок, также предложение пополнилось за счет вывода дополнительных объемов в существующих проектах, — комментирует Илья Менжунов, управляющий директор „Метриум Премиум“, участник партнерской сети CBRE. — Последний раз продажи в новом поселке стартовали в конце 2018 года.

Примечательно, что цены в большинстве проектов остаются на прежнем уровне, однако показатель средневзвешенной цены продолжает снижаться. На настоящий момент средняя цена квадратного метра составляет 129 795 руб., что практически соответствует уровню конца 2017 года. Главным драйвером отрицательной ценовой коррекции является изменение структуры предложения, в старых поселках выходит новый пул более ликвидного предложения с эффективными планировками и меньшей площадью лотов. Снижение курса доллара в III квартале 2019 также повлияло на среднюю цену предложения, так как часть лотов до сих пор экспонируется в долларах.

Загородный рынок по-прежнему находится в состоянии стагнации. Превалирующий объем предложения является низколиквидным, несмотря на это, определенный интерес к формату остается. Наибольшей популярностью у покупателей пользуются компактные и функциональные лоты с развитой собственной инфраструктурой. Более того, гибкие условия покупки от застройщиков подстегивают интерес покупателей».

1 В обзоре представлен анализ рынка организованных коттеджных поселков Дмитровского, Киевского, Минского, Новорижского и Рублево-Успенского направлений, на которые приходится более половины предложения Московского региона. В расчет принимались проекты в пределах 35 км от МКАД.

2 В обзоре представлен анализ рынка организованных коттеджных поселков Дмитровского, Киевского, Минского, Новорижского и Рублево-Успенского направлений, на которые приходится более половины предложения Московского региона. В расчет принимались проекты в пределах 35 км от МКАД.

Итоги I полугодия на рынке загородной недвижимости

Последние новости

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке загородной недвижимости. Объем предложения сократился на 6,1%. Средневзвешенная цена квадратного метра снизилась на 9%.

По данным «Метриум», к концу I полугодия 2019 года на рынке загородной недвижимости Московского региона было представлено 35 поселков с общим объемом предложения около 720 домовладений (В обзоре представлен анализ рынка организованных коттеджных поселков Дмитровского, Киевского, Минского, Новорижского и Рублево-Успенского направлений, на которые приходится более половины предложения Московского региона. В расчет принимались проекты в пределах 35 км от МКАД). За отчетный период завершились продажи первичной недвижимости в трех коттеджных поселках: «Пестово», «Круглое Озеро» и «Прозорово».

В сравнении с IV кварталом 2018 года совокупный объем предложения сократился на 6,1% и вырос по отношению к предыдущему кварталу на 1,7%, что обусловлено выводом дополнительного объема предложения в действующих проектах. С начала года новых проектов не выходило.

Структура предложения по числу домовладений по направлениям распределена достаточно равномерно. Лидером локации является Рублево-Успенское направление – 28,9% (+1,2 п.п.). Примерно одинаковый объем у Киевского, Дмитровского и Новорижского направлений. Доля первого за отчетный период сократилась на 4 п.п., что вызвано вымыванием наиболее ликвидного предложения. Меньше всего предложения сосредоточено на Минском шоссе (4,9%, +0,04 п.п.).

Распределение объема предложения по направлениям (поселки)

Распределение объема предложения по направлениям (домовладения)

Практически весь объем сосредоточен в двух радиусах: более половины лотов на расстоянии 21-30 км от МКАД (52,4%, -0,3 п.п.) и треть рынка в пределах 11-20 км (39,4%, +1,8 п.п.). Оставшаяся часть поделена между поселками, расположенными на удалении до 10 км (4,7%, -0,3 п.п.) и свыше 31 км от МКАД (3,5%, -1,2 п.п.).

Распределение объема предложения по удаленности от МКАД (домовладения)

Более половины предложения экспонируется в элитных коттеджных поселках – 55,6% (-9,4 п.п.). Оставшийся объем экспозиции приходится на коттеджи и УСП комфорт- и бизнес-класса: 24,4% (3,8 п.п.) и 20% (5,5 п.п.) соответственно.

Читать еще:  Ампервольтметр цифровой своими руками

Структура предложения по классам (домовладения)

По итогам I полугодия 2019 года средняя площадь домовладений составила 560,7 кв. м, подсчитали в «Метриум». Рост средней площади домовладения обусловлен реализацией ликвидных лотов меньшей площади. За полгода показатель увеличился на 14,4% и за квартал на 7,8%. Положительная динамика среднего показателя отмечена практически на всех направлениях. Наиболее значительное увеличение параметра произошло на Новорижском направлении – 48,8% к концу 2018 года. На Минском шоссе зафиксировано снижение площади на 0,5% до 547,8 кв. м.

Средняя площадь дома в зависимости от направления, кв. м

По подсчетам аналитиков «Метриум», за отчетный период средневзвешенная цена квадратного метра составила 137 080 руб., что на 9% ниже показателя конца 2018 года. Главными факторами столь значительного снижения стали как выход нового объема предложения в поселках по ценам ниже среднего, так и снижение курса доллара (часть лотов экспонируется в валюте). Наибольшее снижение средней цены отмечено на Новорижском направлении (-29,4%), что объясняется выводом дополнительного предложения в КП «Княжье озеро» и Krona Village и снижением цен в элитном поселке Chateau Souverain. Единственными направлениями, где зафиксирован рост цен, стали Дмитровское (+4%) и Киевское (+8,6%) направления.

Средняя цена кв. м домовладения в зависимости от направления, руб.

Аналогичная ситуация наблюдается и с показателем средней стоимости. Средний бюджет домовладения составил 75,5 млн руб. Снижение показателя к началу года составило 1%, к предыдущему кварталу – 6,2%. За шесть месяцев бюджет снизился на Минском (-4,9%), Рублево-Успенском (-1,8%) и Новорижском (-16,4%) направлениях. Рост отмечен на Киевском (+22,5%) и Дмитровском шоссе (+5,5%).

Средняя стоимость домовладения в зависимости от направления, млн руб.

Основные тенденции

«Несмотря на то, что весенне-летний сезон считается наиболее активным периодом для загородного рынка, за I полугодие 2019 года на рынок загородной недвижимости Московского региона не вышло ни одного проекта с коттеджами или участками с подрядом, однако предложение пополнилось за счет увеличения предложения в уже экспонируемых проектах, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE. – Уже на протяжении нескольких последних лет загород находится в стагнации. Основной объем текущего предложения на рынке не соответствует требованиям клиентов. Современный покупатель не готов платить за большую площадь коттеджа, которой он не будет пользоваться. Для стимуляции спроса застройщики вынуждены делать значительные скидки. Размер дисконта на загородном рынке в среднем составляет 15-20%. На некоторые наименее ликвидные лоты дисконт может достигать 50-60%. Тем не менее, есть спрос на качественные эксклюзивные дома и недорогие поселки с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Цены в большинстве проектов находятся на прежнем уровне. Рост отмечен по единичным поселкам, по наименее ликвидным, напротив, зафиксировано снижение цен. Основным фактором, способствующим ценовой коррекции, было вымывание предложения, а также изменение курса рубля относительно доллара. Для стимулирования спроса на рынке загородной недвижимости в апреле этого года Правительство РФ приняло решение о разработке отдельной программы развития и поддержки индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Программа будет включать в себя льготную ипотеку со ставкой не более 10% годовых, выдачу кредитов под залог земельного участка и упрощение процедуры регистрации прав на готовые дома. Активная поддержка государства и более лояльное отношение со стороны банков простимулируют спрос загородного рынка в условиях кризиса».

О компании Метриум

«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель «Метриум» насчитывает 122 проекта общей площадью 6,5 млн кв.м. (с учетом всех проектов в продаже, а также будущих законтрактованных проектов). Ежемесячно компания реализует в среднем 25-30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона. В 2018 г. под управлением «Метриум» было реализовано 320 тыс. кв.м – 10% объема первичного рынка недвижимости в старой Москве.

В 2018 году компания «Метриум» стала «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards. В 2018, 2017 и 2016 году признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».

«Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.

Аналитики дали прогноз цен на недвижимость в Москве

Количество новостроек будет сокращаться

23.12.2019 в 17:48, просмотров: 5458

Второе полугодие разочаровало потенциальных покупателей недорогих столичных новостроек. «Квадраты» экономкласса заметно подскочили в цене. По мнению экспертов, в следующем году тенденция продолжится. Но не везде.

Плата за реформы

На рост цен жилья повлияло четыре основных фактора. Главная причина — с 1 июля началась реформа стройрынка, предусматривающая переход на эскроу-счета в расчетах с дольщиками. Застройщиков лишили дешевого фондирования. В результате только за август и сентябрь новостройки массового сектора подорожали на 10–15%. В октябре и ноябре ажиотаж немного поутих.

Из-за новой модели финансирования долевого строительства на первичном рынке жилья сократился выход новых проектов. С января по ноябрь в продаже появились 17 жилых комплексов, тогда как в аналогичный период 2018 года началась реализация 27 проектов. «В ноябре в массовом сегменте новостроек в продажу вышло на 40% меньше новых корпусов, чем за аналогичный период прошлого года. При этом было заключено 5,87 тыс. договоров долевого участия. Это на 34% меньше чем в ноябре 2018 года. Спрос на строящееся жилье в Москве, таким образом, откатился к уровню конца 2017 года», — сообщила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. В ноябре в Москве

В начале декабря на столичном рынке новостроек комфорт- и экономкласса эксперты насчитали 15,7 тыс. квартир в 90 жилых комплексах. Это стало самым низким уровнем предложения в массовом сегменте первичного рынка жилья с начала 2019 года. Еще в октябре в продаже были 16,7 тыс. квартир, а на пике предложения в августе — 17,3 тыс. квартир.

Как полагает гендиректор Level Group Кирилл Игнахин, снижение выхода новых проектов может привести к замедлению роста объема предложения в будущем году. На горизонте двух лет такая динамика приведет к уменьшению ввода коммерческого жилья в Москве (без учета жилья, строящегося по программе реновации). «Но эти явления не будут критичными для рынка, так как сейчас его объем все равно примерно в полтора раза больше, чем в докризисном 2014 году», — заметил девелопер.

Во-вторых, на растущую динамику цен неожиданно повлиял курс Центробанка, который пять раз подряд на заседаниях снижал ключевую ставку. Изменение политики регулятора во втором полугодии простимулировало снижение ипотечных ставок. По данным ЦБ, ставки по фактически выданным кредитам на новостройки с апреля по сентябрь опустились, на радость покупателей, с 10,13% до 9,12%. Но уменьшение ставок и реклама ипотеки как некой панацеи для рынка сформировали у застройщиков завышенные ожидания относительно спроса на недвижимость. И девелоперы подняли цены. Однако надежды оказались напрасными. Число ипотечных сделок на рынке жилья Москвы, по оценке Росреестра, с мая по октябрь упало на 12,4%. Основной ипотечный спрос был реализован в конце 2018 года. Напомним, что с 1 июля 2020 года ЦБ хочет ужесточить условия выдачи ипотеки.

Читать еще:  Английские журналы по электроэнергетике

В-третьих, реальные доходы большинства рядовых россиян, несмотря на показной оптимизм официальных статистиков, в этом году неуклонно снижались. Достаточно сравнить стоимость одного похода в продовольственный магазин в январе и в декабре…

Еще одним фактором продолжающегося роста цен на жилье в Москве, по мнению аналитиков «Авито Недвижимость», стали ожидания застройщиков от развития городской инфраструктуры за счет программ мэрии. Многие заложили ожидаемый эффект в цену заранее.

Праздник цен

Есть и хорошие новости. У покупателей сейчас большой выбор жилья по уровню их строительной готовности. Предложение в корпусах на начальной стадии строительной готовности составило 25% от общего объема. Доля лотов в корпусах на этапе монтажа этажей снизилась до 30%, а на стадии отделки выросла до 31%. Готовые квартиры в московских новостройках массового сегмента пока в меньшинстве (14% рынка).

Не так все мрачно и с ценами. Если основательно поискать, можно найти подходящий вариант. Тем более что ряд строителей под Новый год запустили специальные акции. Размер праздничного дисконта колеблется в диапазоне 4–7%.

По оценке Литинецкой, в начале декабря в массовом сегменте новостроек 1 кв.м в среднем стоил 173 830 руб., увеличившись за месяц на 0,3 п.п. Самые доступные новостройки внутри МКАД продаются в районах Западное Дегунино (студия площадью 12 кв. м за 3,2 млн руб.), Нижегородский (студия, 15,0 кв. м за 3,4 млн руб.) и Кунцево (студия, 19,8 кв. м за 3,5 млн руб.).

Мечта за 8 миллионов

Внутри Московской кольцевой автодороги в базах риелторов много бюджетных предложений до 8 млн руб. По данным ИРН, в зоне от ТТК до МКАД, в 1 км от метро «Алексеевская» студии площадью 29,5 кв.м продаются за 7,4–7,5 млн руб. В новом ЖК, расположенном между метро «Римская» и «Авиамоторная», цены стартуют от 6,8 млн руб.

На окраинах можно купить квартиры попросторнее. Так, в Восточном Бирюлеве с учетом скидок за 8,1–8,3 млн руб. можно купить «двушку» площадью 64–65 кв. м. А в Можайском районе дешевле 8 млн руб. стоит «однушка» площадью 42–45 кв.м. В новом доме в 2 км от метро «Селигерская» жилье площадью 41 кв.м продается за 8 млн руб. с учетом текущих скидок. Имея в кармане 8 млн руб., есть возможность стать хозяином апартаментов площадью 44–50 кв.м в МФК между станциями «Профсоюзная» и «Нахимовский проспект».

В Новой Москве цены повыше: во многих районах уже есть метро, а инфраструктура активно развивается. Здесь можно позволить себе более просторное жилье, чем в «старой» Москве. Наиболее доступные варианты стоит искать на некотором удалении от метро и МКАД. Например, в ЖК в 15 км от МКАД по Калужскому шоссе за 8–8,4 млн руб. предлагаются «трешки» площадью 77–81 кв.м.

Немало недорогих новостроек с развитой городской инфраструктурой и рядом с двумя станциями метро предлагается в Коммунарке. Например, в 2 км от метро «Коммунарка» представлен большой ассортимент квартир: от небольших «двушек» до просторных «трешек» площадью до 88 кв.м, за которые просят меньше 8,2 млн руб. По Киевскому шоссе между станциями «Румянцево» и «Саларьево» за 8 млн руб. продаются как просторные «двушки» (площадью до 62 кв. м), так и «евротрешки» (57–61 кв. м). Как сообщила гендиректор МИЭЛЬ-Новостройки Наталья Шаталина, в течение ноября в сегменте экономкласса Новой Москвы средняя цена поднялась на 2,8% до 107,8 тыс. руб./кв.м.

Место для успешных

По мнению аналитиков, в следующем году цены на московское жилье осторожно, с оглядкой на инфляцию, будут двигаться вверх. Заметнее всего подорожают новостройки возле новых транспортных мегапроектов — Московских центральных диаметров, Бирюлевской линии метро, Большой кольцевой линии. Как полагает руководитель АЦ ЦИАН Алексей Попов, благодаря последнему проекту на 5–7% вырастет стоимость 1 «квадрата» в Нагатинском Затоне, Лефортове, на Аминьевском шоссе.

Количество доступных новостроек в Белокаменной будет постепенно сокращаться из-за снижения объемов нового строительства после 1 июля 2019 года. Однако обвала никто не ждет. Реальный спрос большинства рядовых горожан будет ограничен, предпосылок для увеличения их доходов пока не видно. В этой ситуации девелоперы будут ориентироваться на строительство жилья повышенного комфорта. Таким образом, Москва медленно, но верно станет превращаться в город для состоятельных и успешных людей.

Заголовок в газете: Цены вырвались на волю
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28159 от 24 декабря 2019 Тэги: Выборы, Инфляция, Строительство, Недвижимость , Договор Места: Москва

Новости и аналитика

Январь 2020

В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость подвели итоги прошедшего года на подмосковной «загородке». В первой части исследования специалисты проанализировали особенности предложения в 2019-м . Так, на рынке появилось 63 новых проекта — это на 8% меньше, чем было годом ранее. Только 10 из них подразумевают застройку, что является антирекордом за последние 10 лет. На 16% сократилось и общее число загородных объектов в экспозиции, причем из-за реформы долевого строительства объем жилья в «малоэтажках» (МЖД) снизился почти на треть, а количество таунхаусов — на 10%. В основном рынок пополняется земельными участками без коммуникаций, а доля готового предложения с застройкой не превышает 5%.

Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость проследили за изменением цен на вторичное жилье, экспонируемое в пешей доступности от новых станций столичного метро (введены в эксплуатацию в 2019-м , на Сокольнической и Некрасовской линиях), и составили ТОП-3 локаций с наибольшим увеличением стоимости предложения таких квартир за год. На первом месте рейтинга — конечная станция Некрасовской ветки, «Некрасовка», где за указанный период рост средней цены 1 кв. м экспонируемой рядом «вторички» составил 17,7%.

Департамент загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость информирует о снижении цен в КП «Лосиный парк-2 », реализацией которого занимается офис «Сретенское».

Департамент новостроек ИНКОМ-Недвижимость сообщает о возможности просмотра квартиры в Немчиновке в новом формате — трехмерном.

Декабрь 2019

В Департаменте вторичного рынка и Службе ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость проследили за тем, какие изменения за последний год произошли в сфере ипотечного кредитования на вторичном рынке недвижимости старой Москвы. Так, снижение ставок по ипотеке в 2018-м до минимального уровня было одним из факторов, вызвавших прошлой осенью ажиотажный всплеск спроса в сегменте, помимо этого, к приобретению жилья покупателей подстегнули опасения по поводу дальнейшего роста процентов по кредитам из-за повышения ключевого показателя ЦБ. Вследствие активности потребителей, получивших одобрение ипотеки до повышения ставок, в первые месяцы 2019-го еще наблюдалось увеличение числа сделок с привлечением кредита в годовом выражении. Однако в следующие месяцы (за исключением июля) нынешний год по этому показателю уже проигрывал прошлому.

Департамент загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость объявляет о снижении цен в КП «Заповедный парк-2 », реализацией которого занимается офис «Сретенское».

Читать еще:  Активаторная стиральная машина daewoo

В Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость рассказали, как переход на эскроу повлиял на динамику продаж в компании, поделились мнением о трендах уходящего года и ожиданиями от наступающего. Так, если в разгар покупательского ажиотажа в начале лета число заключенных сделок превышало прошлогодние показатели на треть, то к октябрю оно уступило им 17%. Впрочем, благодаря стартовавшим новогодним акциям уже в ноябре этот разрыв сократился до 3%, что дает основания ждать позитивного окончания года. 2019-й отметился не только знаковой реформой долевого строительства, но и другими событиями, всколыхнувшими рынок и общественное мнение: например, появлением микроквартир площадью чуть более 10 кв. м и открытием Московских центральных диаметров (МЦД), которые могут сделать подмосковные новостройки не только популярнее, но и ощутимо дороже.

Департамент новостроек ИНКОМ-Недвижимость информирует о праздновании наступающего Нового года в ЖК SAMPO.

Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость , проанализировав поведение продавцов и покупателей на вторичном рынке жилья столицы, выяснили, что в сравнении с осенью прошлого года, когда из-за рекордно высокого спроса и нехватки ликвидного предложения лидирующие позиции в масс-маркете занимал продавец, расстановка сил полностью изменилась. В условиях ухудшения покупательской способности, вызванной отсутствием позитивных изменений в экономической сфере, наиболее высокая активность потребителей (и, соответственно, превышение спроса над предложением) наблюдается уже не в массовых сегментах, а в крайне узкой категории однокомнатных и самых доступных двухкомнатных квартир.

Департамент загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость сообщает о проведении акции в КП «Рахманово Парк», реализацией которого занимается офис «Сретенское».

В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость дали прогноз, как открытие Московских центральных диаметров (МЦД) может повлиять на популярность расположенных рядом поселков. Эксперты компании полагают, что в перспективе 3–4 лет соседство со станцией МЦД способно увеличить ценник в успешных проектах на 15%, а спрос — в диапазоне до 20%. Транспортная доступность в целом и наличие ж/д станции в частности остаются важным критерием для покупателя на «загородке». Более того: если в начале 2000-х непосредственная близость железной дороги нередко превращала поселок в неликвид, то теперь клиенты готовы приобретать лоты даже в 100 м от железнодорожных путей — конечно, при условии, что в остальном объект их устраивает.

Рынок недвижимости в 2019: что происходит и чего ожидать

Рынок недвижимости в 2019: что происходит и чего ожидать

Все меняется, и рынок недвижимости тоже. Часть изменений происходит законодательным путем, часть формируется поведением участников рынка.
Рассказываем, что изменилось за первое полугодие и к чему может прийти рынок недвижимости в ближайшем будущем.

Тенденции на рынке

В первом полугодии 2019 на рынке недвижимости наблюдалось снижение активности. Если в первом полугодии было достаточно большое количество сделок, то во втором продажи резко пошли на спад – по сравнению с прошлым годом количество сделок в мае упало на 30%, а в июне и июле на 20%.

При этом цены на недвижимость выросли примерно на 10-12%, а объем предложений по России с декабря по июль увеличился на 20-22%. Это рекордный рост объема и предложения, но для рынка такая ситуация нонсенс – падение спроса на фоне роста предложения и цен.

Но есть сегмент, который выпал из общей тенденции — рынок загородной недвижимостью, сделки с которой в первом полугодии 2019 пошли в рост. В сравнении с прошлым годом, рост продаж загородных домов по России составил 30%. Это обусловлено тем, что по сравнению с новостройками рынок загородной недвижимости регулируется не так жестко, а кроме того в загородных поселках налаживается инфраструктура, что делает их более привлекательными для покупателей.

на столько увеличились продажи загородной недвижимости в первом полугодии 2019

На графике видно, насколько стабильнее в последние годы сегмент индивидуальной застройки по сравнению с долевым строительством.

Основные прогнозы

Благодаря снижению банковских ставок по ипотеке объемы предложений на вторичном рынке недвижимости могут увеличиться. За период с января по апрель текущего года предложения на вторичном рынке жилья выросли примерно на 17%. Это рекордное увеличение за четыре месяца за последние 15 лет, и именно благодаря ему цены на недвижимость остаются в разумных пределах. Если объем предложений на вторичном рынке не будет расти, начнется серьезный рост цен.

Ипотечные ставки

Между средней ставкой и объемами сделок существует прямая взаимосвязь, поэтому если крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях, вырастут и объемы продаж. Учитывая снижение спроса в первом квартале, участники рынка недвижимости надеются на дальнейшее снижение ставок по ипотеке.

Локализация цен

Предполагается, что в 2019–2020 годах стоимость жилья в регионах России будет показывать разную динамику. Если посмотреть на график, видно, что ситуация в регионах различается. Где-то стоимость не меняется, где-то растет на 15%, где-то происходит увеличение выданных ипотечных кредитов в сравнении с прошлым годом на 25%, а где-то сохраняется стабильность. Новая тенденция – рынок стал более локальным.

Что происходит с новостройками

В 2019 году вступили в силу изменения, по которым застройщики должны работать через счета-эскроу. Нововведение было направлено на защиту дольщиков. При этом для законодателя развитие отрасли оказалось второстепенным, хотя эксперты полагают, что оптимальным вариантом было бы соблюдение баланса.

Анализ рынка по городам в которых эта система уже начала работать, показывает что изменение в законе привело к росту цен на недвижимость. При том, что главная задача власти – снижение цен на жилье.

По прогнозам после введения эскроу-счетов себестоимость строительства вырастет на 7% из-за финансовой составляющей. К этому добавляется увеличение налогового бремени — повышение НДС до 20%. В результате строительство жилья дорожает, и это сказывается на ценах.

Еще одно следствие нововведений: для перехода на эскроу банкам понадобится большой объем финансирования. По самым скромным оценкам — 1,5 трлн рублей. В результате банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, поскольку существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков. В итоге сложится ситуация, когда в глобальном плане застройщики будут конкурировать с физическими лицами в получении финансов от банка. При этом прежде они не конкурировали, больше того – граждане могли кредитовать застройщиков напрямую, причем нередко за счет денег банков, полученных по ипотечным кредитам.

Прежние нормы позволяли заходить на рынок строительным компаниям с капиталом в 30 млн рублей. Нынешний минимальный нижний порог – 100 млн. На помощь банков в этом вопросе рассчитывать сложно – нередки случаи, что банки отказывают ссылаясь на закредитованность застройщиков, когда девелоперы приходят за кредитом. Переломить ситуацию практически невозможно – банки такие же участники рынка, как девелоперы, и заставить их выдать кредит против воли невозможно. В результате некоторые кредитные организации пользуются своим доминирующим положением и злоупотребляют им – примерно такая же ситуация была в 90-х годах прошлого века.

По сути, появился еще один регулятор рынка — банки, которые действуют теперь в дополнение к государственным регулирующим структурам. Схожая ситуация была при введении в отрасли страхового сбора, который не особо защитил дольщиков, но добавил строителям проблем и стал причиной удорожание недвижимости.

Директор агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов так комментирует сложившуюся ситуацию:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector